'Mật ngọt' lợi nhuận condotel: Chuyên gia đề xuất đặt giới hạn

Đề xuất thống nhất tên gọi

Cụm từ “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú” được đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là lần đầu tiên gọi tên nhóm sản phẩm mà thị trường lâu nay vẫn quen gọi là condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng.

Tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được lấy ý kiến, cụm từ này tiếp tục được giữ lại. Tuy nhiên, ở nhiều điều khoản khác, dự thảo lại quay về cách liệt kê riêng từng loại sản phẩm như “căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng, nhà ở thương mại liên kế”.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản (VARS) cho rằng, đây có thể chỉ là vấn đề về câu chữ, nhưng lại liên quan trực tiếp đến những vướng mắc của thị trường trong suốt 10 năm qua, đó là sản phẩm ra đời trước, pháp luật gọi tên sau và mỗi địa phương lại có cách gọi khác nhau.

Vì vậy, ông cho rằng lần sửa Luật Kinh doanh bất động sản này là cơ hội gần nhất để giải quyết những vấn đề trên.

“Nếu bỏ lỡ, việc hoàn thiện khung pháp lý có thể phải chờ đến chu kỳ sửa luật tiếp theo”, ông Đính cho hay.

Trước đó, vào đầu tháng 9/2026, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã gửi văn bản đề nghị sửa 15 điều, khoản nhằm thống nhất cách sử dụng một cụm từ như trên

Cam kết lợi nhuận: Bẫy "mật ngọt"

Theo báo cáo của VARS, hiện nay cả nước có hơn 146.000 căn hộ condotel đang gặp vướng mắc, hầu hết đều vướng ở 4 điểm chính.

Thứ nhất là vấn đề giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Một số dự án được cấp giấy chứng nhận theo hình thức “đất ở ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở” cho công trình xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ, trong khi đây là loại đất có thời hạn sử dụng.

Thứ hai là tình trạng chủ đầu tư huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện. Thứ ba, nhiều dự án đưa ra cam kết lợi nhuận vượt khả năng chi trả từ hoạt động khai thác thực tế. Thứ tư là nghĩa vụ tài chính với Nhà nước chưa hoàn thành.

Một trong những bài học lớn nhất là cam kết lợi nhuận và người mua thứ cấp đã khiến phân khúc này phát triển “méo mó”.

Theo Chủ tịch VARS, bài học lớn không nằm ở bản thân sản phẩm mà ở quan hệ hợp đồng ba bên giữa chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành và nhà đầu tư thứ cấp.

Trong đó, cam kết lợi nhuận cố định ở mức cao được sử dụng như một công cụ bán hàng, trong khi công suất khai thác thực tế không đủ khả năng đáp ứng. Khi chủ đầu tư ngừng chi trả, người mua lại không có quyền tiếp cận số liệu vận hành để biết dự án thực tế tạo ra doanh thu như thế nào.

Trong khi đó, một bộ phận nhà đầu tư thứ cấp vay ngân hàng để mua condotel và đến nay vẫn phải trả nợ cho những tài sản chưa có sổ, đồng thời không thể chuyển nhượng hoặc thế chấp.

Từ thực tế này, VARS kiến nghị bổ sung 4 nội dung vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Thứ nhất là điều kiện và giới hạn của cam kết lợi nhuận, kèm yêu cầu chứng minh khả năng chi trả và biện pháp bảo đảm. Thứ hai, nội dung tối thiểu bắt buộc của hợp đồng quản lý vận hành và cơ chế phân chia doanh thu, chi phí.

Thứ ba, quyền tiếp cận thông tin về hiệu quả khai thác thực tế của nhà đầu tư thứ cấp. Cuối cùng là cơ chế xử lý khi đơn vị vận hành chấm dứt hợp đồng.

Đối với các sàn giao dịch và người hành nghề môi giới, ông Đính cho rằng đây là vấn đề đáng lưu ý bởi sản phẩm condotel được bán cùng một hợp đồng vận hành và công thức phân chia lợi nhuận. Việc tư vấn không đầy đủ về hai nội dung này là nguồn gốc của phần lớn tranh chấp.

“Nội dung đào tạo, sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề cần được chuẩn hóa riêng đối với nhóm sản phẩm này. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam sẵn sàng tham gia thực hiện công việc này”, ông nói.

Ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản cho hay, “scandal” lớn nhất của phân khúc condotel là một dự án tại Đà Nẵng. Khi mở bán, chủ đầu tư đưa ra mức lợi nhuận cam kết 12%/năm trong 8 năm.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2019, sau khoảng 3 năm thực hiện, chủ đầu tư thông báo sẽ dừng chi trả khoản lợi nhuận này từ đầu năm 2020 do gặp khó khăn về dòng tiền.

Đáng nói, tin vào mức lợi nhuận được cam kết, nhiều nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính để mua condotel. Khi chủ đầu tư ngừng chi trả, những nhà đầu tư này không chỉ mất khoản lợi nhuận kỳ vọng mà còn phải tiếp tục đối mặt với nghĩa vụ tài chính từ khoản vốn vay, khiến mức độ thiệt hại trở nên nghiêm trọng hơn.

Từ trường hợp này, ông Tuấn cho rằng hệ thống pháp luật cần được điều chỉnh theo hướng đặt ra giới hạn đối với các cam kết lợi nhuận, đồng thời kiểm soát cơ sở của những cam kết được đưa ra với nhà đầu tư.

“Cam kết lợi nhuận cao có thể là ‘mật ngọt’ thu hút nhà đầu tư, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro lớn. Khi dòng tiền thực tế không đủ hoặc chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, lời hứa về lợi nhuận cố định có thể trở thành gánh nặng khó duy trì”, ông Tuấn nói.