Bất động sản châu Á và sự đảo chiều đáng lo ngại

Nhắc đến khả năng bùng nổ bất động sản ở châu Á, thị trường nhà đất khổng lồ ở Trung Quốc là nơi thu hút mọi sự chú ý. Tuy nhiên, những mối lo ngại vẫn còn đó.

Giá nhà tại các quốc gia và thành phố từng được mệnh danh là “Những con hổ châu Á” đã tăng vọt. Tại các thành phố thủ đô của Hàn Quốc và Đài Loan, giá trung bình hiện ở mức lần lượt là 19 lần và 16 lần so với thu nhập ở địa phương. Tại Hồng Kông, bội số là 20,7.

Các mức nói trên thậm chí còn cao hơn mức đắt đỏ nhất ở Mỹ (thành phố San Jose với 12,6 lần) và Anh (vùng Greater London với 8 lần).

Lãi suất toàn cầu chạm đáy đã thúc đẩy giá tăng. Hầu hết các ngân hàng ở châu Âu và châu Mỹ đều gặp khó khăn trong nhiều năm do cuộc khủng hoảng tài chính 2007-2009, trong khi nhiều ngân hàng ở vùng Đông Á ít bị ảnh hưởng hơn.

Sự tăng trưởng nhanh chóng của Trung Quốc cũng kéo theo các nước láng giềng phát triển nhanh hơn trong những năm sau đó. Đòn bẩy tài chính cũng tăng.

Tuy nhiên, những dấu hiệu bùng nổ thị trường nhà đất ở vùng Đông Á đang giảm dần một cách nhanh chóng. Lạm phát đang gia tăng ở châu Á, khiến các ngân hàng trung ương và cơ quan quản lý tiền tệ của khu vực đã nhanh chóng tăng lãi suất để theo kịp tốc độ của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED).

Dấu hiệu đảo chiều bắt đầu từ đây: Lãi suất thế chấp bắt đầu được tăng lên.

Lãi suất trung bình đối với khoản vay hộ gia đình ở Hàn Quốc đạt 5,2% trong tháng 9.2022, tăng từ 3,2% ở một năm trước đó. Joseph Tsang, Chủ tịch công ty bất động sản JLL Hong Kong, đã gợi mở rằng đợt tăng giá nhà trong hai thập kỉ qua ở Hong Kong có thể kéo theo sự sụt giảm 20-30% trong những năm tới.

Về phần Hàn Quốc và Đài Loan, giá năng lượng nhập khẩu cao đã xóa sạch những thặng dư tài khoản vãng lai từ xuất khẩu chất bán dẫn, điện tử và hàng công nghiệp của hai quốc gia này.

Nhiều nhà kinh tế cho rằng, thâm hụt khiến các quốc gia phụ thuộc nhiều hơn vào dòng vốn quốc tế. Những dòng vốn đó nổi tiếng là “bay bổng” và trong những khoảnh khắc hoảng loạn, vốn tháo chạy có thể khiến giá tài sản lao dốc. Trước cuộc khủng hoảng tài chính châu Á 1997-1998, nhiều quốc gia bị ảnh hưởng nặng nề nhất đã có thâm hụt tài khoản vãng lai lớn bất thường.

Nhật Bản là một ví dụ điển hình về việc giá tài sản sụt giảm có thể làm chệch hướng tăng trưởng như thế nào. Vào giai đoạn 1989-1990, giá cổ phiếu và bất động sản của nước này bắt đầu sụt giảm, chấm dứt sự bùng nổ kéo dài nhiều thập kỉ. Khi đó, giá trị đất đai và các tòa nhà bị giảm sút, trong khi trước đó được sử dụng làm tài sản thế chấp trong thời kì bùng nổ cho vay vào cuối những năm 1980.

Giá cổ phiếu và bất động sản tại Nhật Bản giai đoạn 1989-1990 đi xuống đã bắt đầu chu kì tiết kiệm của người tiêu dùng và các tập đoàn. Điều này gần như đã kìm hãm sự tăng trưởng của nền kinh tế xứ sở hoa anh đào.