Giá chung cư đồng loạt giảm, nhiều dự án tiếp tục đối mặt với áp lực điều chỉnh

Giá bán và nguồn cung sơ cấp giảm

Sau thời gian liên tục tăng cao, giá chung cư tại các đô thị lớn bắt đầu có dấu hiệu hạ nhiệt, trong khi người mua nhà ngày càng thận trọng trước chi phí vay vốn.

Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2026 của Savills Việt Nam, giá chào bán căn hộ sơ cấp trung bình đạt khoảng 107 triệu đồng/m², giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm 2025.

Số lượng căn hộ bán được cũng giảm 26% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới giảm lần lượt 42% và 51%.

Tại TPHCM, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận giá chung cư điều chỉnh trong quý III/2026.

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết giá rao bán chung cư tại TPHCM giảm trong biên độ 1-3%. Trong khi đó, giá chung cư Hà Nội giảm khoảng 5%.

Dù giảm so với quý trước, giá chung cư TPHCM vẫn cao hơn đáng kể so với đầu năm 2024. Theo bà Ngọc Ánh, giá trung bình hiện khoảng 69 triệu đồng/m², tăng khoảng 44% so với mức 48 triệu đồng/m² trong quý I/2024.

Đáng chú ý, mức độ quan tâm đến chung cư tiếp tục tăng. Trong quý III/2026, loại hình này chiếm 38% tổng mức độ quan tâm bất động sản tại TPHCM, tăng 3 điểm phần trăm so với quý trước. Bà Ngọc Ánh đánh giá thị trường TPHCM có khả năng giữ giá tương đối tốt trong giai đoạn điều chỉnh.

Về nguồn cung căn hộ mới, giá mở bán có sự chênh lệch lớn giữa các khu vực. Tại khu Đông TPHCM, các dự án mở bán trong quý III/2026 có giá khoảng 83-124 triệu đồng/m². Khu Tây ghi nhận mức 69-95 triệu đồng/m². Trong khi đó, các dự án tại khu vực Bình Dương cũ có giá khoảng 43-63 triệu đồng/m².

Theo bà Ngọc Ánh, khu Đông tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, trong khi các dự án tại Bình Dương có lợi thế về giá bán, thu hút nhóm khách hàng tìm kiếm căn hộ phù hợp hơn với khả năng tài chính.

Đà Nẵng xuất hiện thêm dự án chung cư giá 50-60 triệu đồng/m²

Tại Đà Nẵng, các chủ đầu tư đang có sự thay đổi trong chiến lược phát triển sản phẩm và chính sách giá bán.

Ông Hà Nghiệm - đại diện Batdongsan.com.vn - cho biết năm 2025, thị trường Đà Nẵng ghi nhận nguồn cung khoảng 17.000 căn hộ chung cư. Phần lớn dự án thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong đó nhiều dự án được chào bán trên 100 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, bước sang năm 2026, thị trường bắt đầu xuất hiện thêm những dự án căn hộ có giá khoảng 50-60 triệu đồng/m².

Theo ông Hà Nghiệm, trước những khó khăn của thị trường, các chủ đầu tư đã điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm và chính sách bán hàng. Thay vì tập trung vào những dự án có giá rất cao, doanh nghiệp đưa ra thêm sản phẩm phù hợp hơn với khả năng tài chính của người mua.

Ông cho biết mặt bằng giá bất động sản Đà Nẵng bắt đầu xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh từ giữa quý II/2026 và tiếp tục trong quý III. Trong đó, chung cư và nhà riêng là hai phân khúc có mức độ ổn định về giá rao bán tương đối tốt.

Theo khảo sát môi giới của Batdongsan.com.vn, khoảng 15-17% người được hỏi cho biết lượng giao dịch chung cư và nhà riêng trong quý III/2026 tăng so với quý trước.

Ông Hà Nghiệm cho rằng hai phân khúc này duy trì được sự quan tâm nhờ phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác cho thuê.

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, tỉ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Đà Nẵng đạt khoảng 4,5%/năm. Một số dự án ghi nhận mức 7-8%/năm.

Bên cạnh đó, ông Hà Nghiệm cho biết các dự án chung cư ven sông, ven biển vẫn thu hút sự quan tâm nhờ lợi thế vị trí, cảnh quan và khả năng khai thác cho thuê. Hải Châu và Sơn Trà là hai khu vực có diễn biến giá căn hộ tăng trưởng và ổn định tương đối tốt trong ba năm gần đây.

Liên quan đến triển vọng thị trường, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo áp lực giảm giá sẽ tập trung vào nhóm sản phẩm mang tính đầu cơ, đặc biệt là những dự án chưa hình thành cộng đồng dân cư hoặc chưa có khả năng khai thác.

Theo VARS, những sản phẩm này có thể tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản và chịu áp lực giảm giá thực chất.