Giá chung cư tăng cao, các chủ đầu tư đang kỳ vọng lợi nhuận quá lớn

Giá chung cư bị đẩy lên cao theo kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư

Giá chung cư và nhiều sản phẩm nhà ở hiện vẫn đang neo ở mức cao, đặc biệt tại các dự án tự định vị phân khúc cao cấp. Trong bối cảnh sức mua thực chưa theo kịp kỳ vọng lợi nhuận, trong khi áp lực lãi suất và chi phí vốn ngày càng lớn, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn buộc phải phân hóa và điều chỉnh.

Trao đổi với Lao Động, ông Nguyễn Chí Thanh - Tổng giám đốc Công ty Cao Ốc Quốc tế Hồ Tây phân tích, một vấn đề dễ nhận thấy hiện nay là sản phẩm chủ yếu đang nằm trong tay khoảng top 10-20 nhà đầu tư. Nguồn hàng tập trung trong nhóm này khiến mặt bằng giá bán thường được thiết lập theo cách tham chiếu lẫn nhau giữa các dự án.

Tuy nhiên, giá thị trường một cách thực chất không nằm ở kỳ vọng của nhà đầu tư mà vẫn do người mua có nhu cầu ở thật quyết định. Bởi dù đặt mục tiêu lợi nhuận lớn đến đâu thì cuối cùng sản phẩm vẫn phải bán cho người mua để ở hoặc khai thác cho thuê. “Người có nhu cầu ở thật mới là người quyết định giá thị trường”, ông Thanh nhấn mạnh.

Theo vị này, với mặt bằng giá cao như hiện nay cộng thêm áp lực từ lãi suất ngân hàng, thị trường chắc chắn sẽ có điều chỉnh. Ở mức chi phí vốn hiện tại, nhà đầu tư không thể tiếp tục găm giữ hàng trong thời gian dài chỉ để chờ một khách mua phù hợp, mà dòng tiền mới là yếu tố quan trọng.

Nhìn vào cơ cấu nguồn cung, vấn đề hiện nay không chỉ nằm ở việc phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn mà còn ở chỗ thị trường đang bị lẫn giữa khái niệm sản phẩm thực sự cao cấp với việc nhiều dự án tự định vị là cao cấp. Với sản phẩm cao cấp đúng nghĩa, chủ đầu tư đã xác định rất rõ tệp khách hàng mục tiêu nên không quá lo ngại đầu ra.

Trong khi đó, phần lớn thị trường lại đang mang tâm lý “ông kia bán được 10 thì tôi cũng phải bán được 10”, tức kỳ vọng lợi nhuận bị đẩy lên quá lớn, kéo theo việc dự án nào cũng gắn mác cao cấp và cho rằng phải bán giá rất cao.

Nhiều dự án thực tế không thật sự cao cấp, đặc biệt vị trí không phải độc tôn, nhưng vẫn thiết lập mức giá cao. Khi thị trường không chấp nhận thì buộc phải điều chỉnh. Thực tế đã có không ít dự án giữ một mức giá suốt nhiều năm vẫn không bán được, thậm chí tồn hàng 5-10 năm. Điều đó cho thấy sản phẩm thực sự cao cấp có phân khúc riêng, còn những kỳ vọng lợi nhuận vượt quá sức hấp thụ thì sớm muộn cũng bị thị trường thanh lọc.

Thị trường phân hóa mạnh

Về diễn biến bất động sản Việt Nam năm 2026, ông Nguyễn Chí Thanh nhận định thị trường sẽ tiếp tục có sự phân hóa rất rõ. Điều đó đồng nghĩa đầu tư trong giai đoạn này đòi hỏi một tư duy hoàn toàn khác so với trước đây.

Nếu chỉ mua đi bán lại trong phạm vi khu vực địa phương thì nhà đầu tư chắc chắn phải suy nghĩ lại. Bởi những sản phẩm được đầu tư bài bản hiện nay không chỉ hướng tới khách hàng trong nước mà còn hướng tới việc đón dòng nhà đầu tư quốc tế.

Câu chuyện đầu tư vì thế không còn là xuống tiền đơn lẻ vào một dự án tại khu vực đó, mà phải nhìn theo hướng các đô thị vệ tinh, những nơi có động lực phát triển và khả năng kết nối. Nhà đầu tư buộc phải hướng đến chiến lược dài hạn thay vì chỉ mua đi bán lại trong thời gian ngắn.

Mặt khác, sản phẩm bất động sản trên thị trường hiện nay đã khác trước khi phân khúc chiếm tỷ trọng lớn là bất động sản cao cấp. Với phân khúc này, số người có khả năng mua ngay không nhiều nên câu chuyện mua đi bán lại để chốt lời nhanh không còn dễ như trước.

“Trước đây nhiều người nghĩ rằng chỉ cần bán ra là có lợi nhuận cao hơn gửi ngân hàng, nhưng hiện nay không đơn giản như vậy”, ông Thanh nói.

Một áp lực khác là thị trường bất động sản đang phát triển nhanh hơn khả năng tài trợ vốn của ngân hàng. Dư địa tín dụng là có hạn nên từ chủ đầu tư đến nhà đầu tư đều phải tìm kiếm thêm những nguồn tài chính khác.

Nếu muốn đầu tư thành công mà chỉ trông chờ vào vốn vay ngân hàng thì đó vẫn là kiểu đầu tư ngắn hạn và rất khó đạt hiệu quả trong bối cảnh hiện nay. Với diễn biến hiện nay, thị trường sẽ chỉ còn chỗ cho những chiến lược đầu tư dài hơi và phù hợp với sức hấp thụ thực.