Khai giá thấp để giảm thuế, phí trong giao dịch bất động sản: Lợi ích ít, rủi ro nhiều

Những thỏa thuận “ngầm”

Thị trường bất động sản những ngày đầu năm 2026 tuy có phần trầm lắng song các giao dịch vẫn diễn ra. Trong quan hệ mua bán, một tình trạng đã xuất hiện lâu nay sau những hợp đồng chuyển nhượng. Đó là người bán và người mua chủ động ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá trị thực tế mà hai bên đã thỏa thuận nhằm giảm những nghĩa vụ thuế phải đóng.

Chứng kiến một giao dịch tại xã Thường Tín, phóng viên bất ngờ khi anh Nguyễn Văn Tr chuyển nhượng nhà cho khách hàng tại phường Vĩnh Hưng với tổng giá trị 8 tỷ đồng, nhưng trong hợp đồng mua bán chỉ ghi 5 tỷ đồng. Phần chênh lệch được thanh toán bằng tiền mặt. Theo anh Tr, việc làm này để giảm tiền thuế và lệ phí trước bạ phải nộp cho ngân sách nhà nước.

Thực tế, trường hợp như trên không phải là cá biệt. Hiện nay, không ít cá nhân môi giới, kinh doanh bất động sản đã có thỏa thuận “ngầm” với khách hàng. Sau khi thống nhất giá trị giao dịch, hai bên điều chỉnh giá ghi trong hợp đồng xuống mức thấp hơn. Việc thanh toán cũng được linh hoạt, chỉ chuyển khoản theo giá ghi trong hợp đồng, phần chênh lệch được thanh toán bằng tiền mặt. Nhiều người đã thành công và hưởng lợi với cách làm này. Tuy nhiên, không ít trường hợp người bán lại bị người mua đưa vào “bẫy” khi chỉ trả đúng số tiền ghi trong hợp đồng, dẫn đến tranh chấp kéo dài và khó chứng minh giá trị thực tế.

Không chỉ dừng ở tranh chấp dân sự, nhiều vụ việc có dấu hiệu hình sự đã bị cơ quan chức năng phát hiện, xử lý. Đầu tháng 3-2026, Cơ quan Cảnh sát điều tra, Công an tỉnh Thái Nguyên đã khởi tố, khám xét chỗ ở và nơi làm việc của 2 đối tượng Lê Quang Chí và Đoàn Văn Quang (tỉnh Thái Nguyên) để điều tra tội trốn thuế theo khoản 2 Điều 200 Bộ luật Hình sự. Theo cơ quan chức năng, từ năm 2024 đến nay, 2 đối tượng đã mua 1 mảnh đất, sau đó tách thành 10 thửa, xây nhà và chuyển nhượng cho các khách hàng với giá thấp hơn giá trị mua bán thực tế nhằm trốn thuế, lệ phí với số tiền gần 500 triệu đồng.

Trước đó, tháng 12-2025, một đôi vợ chồng ở tỉnh Thanh Hóa đã bị đưa ra xét xử khi ghi giá mua nhà có giá trị thực 13 tỷ đồng thành 3,7 tỷ đồng, trốn thuế 231 triệu đồng. Cùng với tội danh này, một phụ nữ ở thành phố Đà Nẵng bị khởi tố về tội trốn thuế với hành vi bán thửa đất với giá 9 tỷ đồng nhưng chỉ ghi trong hợp đồng là 440 triệu đồng, thấp hơn giá trị thực tế tới 20 lần.

Rủi ro khó lường

Những “mánh khóe” trên gây thất thu rất lớn cho ngân sách và hiện nay đang bị siết chặt kiểm tra. Tuy vậy, số vụ việc bị phát hiện vẫn chưa nhiều. Từ ngày 1-8-2024, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2024 yêu cầu các hợp đồng mua bán nhà đất phải ghi đúng giá thực tế và thanh toán qua ngân hàng, nhưng quy định này mới bắt buộc đối với chủ đầu tư và doanh nghiệp. Do đó, giao dịch “hai giá” vẫn có thể diễn ra, đặc biệt trong các giao dịch nhỏ lẻ giữa các cá nhân.

Theo luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật Anvi, quá trình tiếp nhận và xử lý hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng bất động sản của nhiều khách hàng cho thấy, tình trạng các bên cố tình ghi giá trong hợp đồng thấp hơn nhiều so với giá trị giao dịch thực tế diễn ra khá phổ biến. Đây là hành vi vi phạm pháp luật. Nếu bị phát hiện, các bên có thể bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế. Đáng lưu ý, rủi ro lớn nhất thường thuộc về người bán. Khi xảy ra tranh chấp, tòa án chỉ căn cứ vào hợp đồng công chứng để giải quyết, đồng nghĩa với việc chỉ công nhận số tiền ghi trong hợp đồng. Giá trị giao dịch thực tế không được pháp luật bảo vệ nếu không có chứng cứ hợp pháp.

Luật sư Trương Thanh Đức đánh giá, đây là nghịch lý khi việc tự nguyện ghi giá thấp đã đẩy người bán vào thế yếu trước pháp luật vì quyền lợi thực tế không được bảo đảm.

Trước thực trạng này, cơ quan quản lý đang đề xuất nhiều giải pháp để ngăn chặn. Trong đó, đáng chú ý, vừa qua Bộ Tài chính đã lấy ý kiến góp ý cho dự thảo nghị định hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân. Nghị định này nhấn mạnh việc kiểm soát chặt giá chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn bảng giá đất, cơ quan thuế sẽ xác định lại giá tính thuế theo bảng giá và hệ số điều chỉnh. Đồng thời, các hình thức “lách luật” như giao dịch ủy quyền cũng sẽ được kiểm soát; điều kiện miễn thuế với nhà đất duy nhất cũng được quy định nghiêm ngặt hơn.

Thực tế cho thấy, nhiều vụ việc đã bị phát hiện và xử lý nghiêm, trở thành bài học cảnh tỉnh rõ ràng. Vì vậy, người dân cần nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật. Thời gian tới, để hạn chế tình trạng này, cơ quan chức năng cần triển khai đồng bộ các giải pháp như hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất, thúc đẩy thanh toán qua ngân hàng và tăng cường kết nối dữ liệu giữa các cơ quan quản lý. Khi đó, thị trường bất động sản sẽ minh bạch hơn, đồng thời bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.