Lãi suất tăng mạnh, tín dụng siết lại: Thị trường bất động sản trước phép thử mới

Lãi suất đang đạt “đỉnh”

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GPInvest cho biết, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà hiện nay đã có dấu hiệu tăng trở lại. Chỉ trong khoảng hơn một tháng, mức lãi suất hỗ trợ cho người mua nhà đầu tiên đã tăng thêm khoảng 2%/năm. Trong bối cảnh lãi suất huy động có xu hướng nhích lên, cộng với biên độ cho vay phổ biến 3-3,5%, lãi suất cho vay mua nhà hoàn toàn có thể vượt ngưỡng 10%/năm.

“Ngưỡng 10% là ranh giới rất nhạy cảm. Khi lãi suất vượt mức này, phần lớn người mua sẽ chùn tay vì áp lực trả nợ quá lớn, đặc biệt với các khoản vay dài hạn. Lúc đó, dù nguồn cung có nhiều đến đâu, thị trường vẫn có nguy cơ rơi vào trạng thái chậm thanh khoản”, ông Hiệp cảnh báo.

Một số khách vay mua nhà cho biết, mức lãi suất vay thả nổi của nhiều ngân hàng thương mại đã tăng từ 12,2% trong tháng 9/2025 lên khoảng 14% từ tháng 11/2025.

Lãi suất cho vay mua nhà không chỉ tăng ở phân khúc nhà ở thương mại mà còn điều chỉnh ở mảng nhà ở xã hội.

Ngay trong ngày đầu tiên của năm mới 2026, Ngân hàng Agribank đã thông báo điều chỉnh lãi suất cho vay áp dụng đối với dư nợ các khoản cho vay người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội trong giai đoạn từ ngày 1 tháng 1 đến hết ngày 30/6/2026.

Như vậy, lãi suất cho vay đối với người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội đã tăng 0,7%/năm kể từ đầu năm 2026, do lãi suất cho vay trung và dài hạn bằng VND của nhóm ngân hàng Big4 tăng so với trước.

Không chỉ Agribank, một loạt ngân hàng cũng thông báo tăng lãi suất cho người dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội trong thời gian gần đây.

Hiện lãi suất cho vay thuộc đối tượng này tại các ngân hàng thương mại cổ phần dao động từ 7-9%/năm trong thời gian ưu đãi từ 1-3 năm; tăng từ 0,5-1%/năm so với đầu năm 2025. Ngay cả ACB, ngân hàng đầu tiên công bố gói vay này cũng đã áp dụng lãi suất 8,5-9,5%/năm, tùy kỳ hạn, sau thời gian ưu đãi.

Tại Vietcombank, lãi suất của gói tín dụng này cũng nhích lên 6,3%/năm, thay vì mức lãi suất dưới 6%/năm trước đó.

Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây, cụm từ cắt lỗ đã xuất hiện.

Theo đó, thông tin được đưa ra là trên thị trường thứ cấp, tại Hà Nội, giá bán tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ hàng trăm triệu đến cả tỉ đồng mỗi căn, song đà tăng có xu hướng chậm lại vào cuối năm, xuất hiện tình trạng rao bán “cắt lỗ” của một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn tăng nóng, tuy nhiên, mặt bằng giá tại khu vực trung tâm vẫn được duy trì ổn định.

Tín dụng bất động sản bị siết

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước có thông báo "Về điều hành tăng trưởng tín dụng năm 2026". Có rất nhiều nội dung được đưa ra nhưng vấn đề được quan tâm nhất chính là tín dụng bất động sản bị siết.

Ngân hàng Nhà nước cho biết dự kiến tăng trưởng tín dụng trong năm 2026 toàn hệ thống khoảng 15%, có điều chỉnh tăng, giảm phù hợp với diễn biến, tình hình thực tế, đảm bảo kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô; đồng thời hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng.

Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, Iĩnh vực bất động sản trong năm 2026 nhằm hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, động lực tăng trưởng của nền kinh tế, đồng thời đảm bảo ổn định thanh khoản thị trường tiền tệ và an toàn hoạt động hệ thống các tổ chức tín dụng.

Các tổ chức tín dụng phải đảm bảo tăng trưởng tín dụng một cách an toàn, đúng quy định của pháp luật trên cơ sở phù hợp với năng lực quản trị rủi ro, tình hình thanh khoản và khả năng huy động vốn, bảo đảm duy trì các tỷ lệ an toàn, đặc biệt là các tỷ lệ an toàn về thanh khoản và khả năng chi trả, nâng cao chất lượng tín dụng, sử dụng vốn đúng mục đích, hiệu quả, hạn chế nợ xấu gia tăng và phát sinh, đảm bảo an toàn hoạt động.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế nhận định: Năm 2025, tín dụng bất động sản ước tăng 22%, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống là 18,5%. Trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng khoảng 24%, còn cho vay mua và sửa nhà tăng 14-15%.

Vấn đề nằm ở chỗ, tăng trưởng tín dụng đang vượt xa tốc độ tăng của huy động vốn. Năm 2025, tiền gửi toàn hệ thống chỉ tăng khoảng 14,5%. Chênh lệch này buộc các ngân hàng phải điều chỉnh lãi suất đầu vào và đầu ra để đảm bảo thanh khoản, nhất là trong bối cảnh dòng tiền cạnh tranh gay gắt với các kênh đầu tư khác như chứng khoán, Bất động sản và tài sản số.

“Chính sự lệch pha giữa tín dụng và huy động đang tạo ra một mặt bằng lãi suất mới. Đây không phải hiện tượng ngắn hạn mà là xu hướng mang tính cấu trúc”, TS. Cấn Văn Lực phân tích.

Ông cũng lưu ý rằng bất động sản hiện không nằm trong nhóm lĩnh vực ưu tiên tín dụng, ngoại trừ nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Điều này đồng nghĩa doanh nghiệp địa ốc phải chấp nhận chi phí vốn cao hơn so với giai đoạn trước, và khó có thể kỳ vọng lãi suất quay về mức thấp như những năm 2020-2021.

Do đó, TS Cấn Văn Lực khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi tư duy phát triển. Việc đầu tư dàn trải, triển khai cùng lúc 10-15 dự án trong khi dòng tiền có hạn sẽ tiềm ẩn rủi ro lớn nếu thị trường biến động.

Ông cho rằng doanh nghiệp cần bám sát chính sách, chủ động dự báo lãi suất, chi phí và sức cầu, thay vì trông chờ vào các chu kỳ “bơm tiền” như trước đây.