Mặt bằng giá chung cư mới lên đến 128 triệu đồng/m2, thị trường thứ cấp xuất hiện cắt lỗ

Thị trường bất động sản nhà ở trong quý I/2026 ghi nhận những diễn biến trái chiều khi giá bán sơ cấp tiếp tục tăng mạnh, nhưng thanh khoản có dấu hiệu chững lại và thị trường thứ cấp xuất hiện những giao dịch giảm giá cục bộ.

Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng nóng trước đó.

Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), trong quý I/2026, cả nước có khoảng 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại được mở bán. Nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn cao gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2025.

Toàn thị trường ghi nhận hơn 24.000 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ nguồn cung sơ cấp đạt 47%, giảm 10% so với quý trước nhưng tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, những dự án có mức giá cạnh tranh hơn mặt bằng chung vẫn duy trì tỷ lệ hấp thụ gần như 100%, cho thấy yếu tố giá tiếp tục đóng vai trò quyết định đối với hành vi người mua.

Trong cơ cấu giao dịch, phân khúc chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo khi đóng góp tới 69% tổng lượng giao dịch. Nhu cầu ở thực vẫn là động lực chính của thị trường, giúp tỉ lệ hấp thụ nguồn cung mới của phân khúc này đạt 60%, tương đương khoảng 15.000 giao dịch, dù giảm 13% so với quý trước.

Về giá bán, căn hộ tiếp tục xu hướng tăng mạnh tại các thành phố lớn. Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng 28% so với năm 2025, với các dự án mở bán mới chủ yếu thuộc phân khúc hạng sang. Nếu tính thêm nguồn cung từ Hưng Yên, giá trung bình các dự án mới ở mức khoảng 87 triệu đồng/m2.

Tại TP.HCM, giá sơ cấp trung bình duy trì quanh mức 110 triệu đồng/m2, tương đương năm trước. Trong khi đó, tại Đà Nẵng, giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng 10% so với năm 2025, khi thị trường xuất hiện thêm các dự án hạng sang và các giai đoạn mở bán sau đều điều chỉnh tăng giá.

Trái ngược với thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp bắt đầu ghi nhận xu hướng giảm giá so với đỉnh hồi tháng 9-10.2025, đồng thời thanh khoản có dấu hiệu thận trọng hơn. Ở phân khúc căn hộ cao cấp, đã xuất hiện các giao dịch cắt lỗ, dù số lượng chưa nhiều do áp lực tài chính chưa đạt đến mức buộc phải bán tháo, trong khi kỳ vọng tăng trưởng dài hạn vẫn được duy trì.

Trong báo cáo ngành bất động sản dân cư của CTCP Chứng Khoán VPBank (VPBankS, mã: VPX) cũng nhận định tình trạng này. Theo đó, thị trường hiện xuất hiện hiện tượng giảm giá cục bộ do các nhà đầu tư thứ cấp thực hiện cắt lỗ. Điều này có thể tạo hiệu ứng lan tỏa, kéo mặt bằng giá tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội và TP.HCM đi xuống.

Tuy nhiên, diễn biến giảm giá chủ yếu tập trung tại các dự án nằm ngoài khu vực trung tâm. Ngược lại, giá nhà tại khu vực lõi đô thị được dự báo vẫn duy trì xu hướng tăng nhẹ nhờ lợi thế về vị trí và nguồn cung hạn chế.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, trong năm 2026, thị trường dự kiến sẽ có thêm khoảng 18.454 căn hộ mới, chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp và cao cấp. Các khu vực lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh được kỳ vọng sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở tại Hà Nội, nhờ lợi thế về quỹ đất và hạ tầng kết nối.

Tại TP.HCM, nguồn cung phân khúc trung cấp tiếp tục khan hiếm, khiến người mua có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận như Bình Dương, nơi có nhiều lựa chọn phù hợp hơn về giá. Sự phát triển của các dự án đại đô thị quy mô lớn cùng hệ thống hạ tầng liên vùng đang thúc đẩy xu hướng mở rộng không gian thị trường nhà ở.

Trong giai đoạn 2026-2028, thị trường căn hộ TP.HCM dự kiến bổ sung khoảng 58.000 căn từ 80 dự án, trong đó khu Đông chiếm khoảng 50% nguồn cung và tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt.