Sẽ không được tách thửa từ 1.1.2025 nếu siết phân lô bán nền?

Đất phân lô bán nền là gì?

Phân lô bán nền là thuật ngữ được sử dụng rất phổ biến trong lĩnh vực bất động sản, song hiện vẫn chưa có quy định nào đưa ra khái niệm cụ thể về việc phân lô bán nền. Do đó, vẫn còn nhiều người hiểu phân lô bán nền là việc các cá nhân hay hộ gia đình thực hiện tách thửa để chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho… cho cá nhân, tổ chức khác.

Tuy nhiên, đất phân lô được hiểu là một thửa đất lớn được quy hoạch thành từng lô và chưa xây dựng. Sau khi thực hiện chuyển nhượng đất nền phân lô thì chủ sử dụng mảnh đất có quyền triển khai công trình xây dựng theo nhu cầu.

Có thể hiểu bản chất việc phân lô bán nền chính là việc tách những thửa đất lớn trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư đã được Nhà nước cấp phép.

Có đúng không được tách thửa từ 1.1.2025 nếu cấm phân lô bán nền?

Đây là câu hỏi mà rất nhiều người đặt ra khi Nhà nước đưa ra quy định về siết chặt phân lô bán nền tại các thành phố, thị xã trên cả nước.

Trao đổi với PV Báo Lao Động, luật sư Nguyễn Phó Dũng - Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự, Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội cho biết, khi siết chặt quy định về phân lô bán nền tại các loại đô thị đặc biệt, loại I, II, III theo Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 thì cũng sẽ không ảnh hưởng tới quyền lợi tách thửa thông thường của người dân mà chỉ siết chặt áp dụng đối với các dự án bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng đã xây dựng riêng một mục II về việc chuyển nhượng đối với đất có hạ tầng kỹ thuật trong các dự án bất động sản để cá nhân tự xây dựng nhà ở và khoản 6 Điều 31 về điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất phân lô bán nền như sau:

Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Như vậy tới đây, khi siết quy định về việc không cho phân lô, bán nền, các doanh nghiệp phải lập dự án, xin phê duyệt quy hoạch từ địa phương, thi công xây dựng hạ tầng và hoàn thành nghĩa vụ thuế với nhà nước theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và phải hoàn thành xây dựng nhà ở theo phê duyệt. Khi chuyển nhượng thì chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở.

Nghĩa là, từ 2025, một trong các điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở nếu đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất doanh nghiệp sẽ phải hoàn thành xây dựng nhà ở, tài sản gắn liền với đất, không được phân lô, bán nền để cho cá nhân tự xây dựng. Việc này sẽ làm giảm hiện tượng đầu cơ, làm giá khiến lãng phí nguồn lực đất đai đã diễn ra trong nhiều năm qua.