Thổ cư Hà Nội lao dốc: Giao dịch giảm 64%, người mua không còn dám 'đón quy hoạch'

Giao dịch đất thổ cư giảm mạnh

Theo báo cáo của One Mount, trong quý II/2026, thị trường thổ cư Hà Nội ghi nhận khoảng 4.700 giao dịch, giảm 23% so với quý I và thấp hơn 64% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, diễn biến này trái với thông lệ hàng năm khi quý II thường có thanh khoản tốt hơn quý I.

Theo One Mount, sự suy giảm thanh khoản diễn ra trong bối cảnh hoạt động quy hoạch, giải phóng mặt bằng (GPMB) và thu hồi đất được triển khai trên diện rộng, làm gia tăng tâm lý e ngại của người mua về nguy cơ tài sản nằm trong diện quy hoạch.

Thanh khoản giảm tại tất cả các khu vực, trong đó khu Tây giảm mạnh nhất, tới 70% so với cùng kỳ; tiếp đến là khu Nội thành giảm 66% và khu Đông giảm 61%.

Xét về thị phần giao dịch trong quý II/2026, khu Bắc dẫn đầu với 27%, chủ yếu nhờ thanh khoản tại các xã thuộc huyện Đông Anh (cũ). Khu Nội thành chiếm 25%, trong khi khu Đông và khu Tây cùng chiếm 22%.

Đáng chú ý, 12 phường/xã có lượng giao dịch cao nhất trong quý II chiếm khoảng 50% tổng giao dịch toàn thị trường. Trong số này, 9 xã thuộc khu vực ven Hà Nội, tập trung tại các địa bàn Đông Anh, Đan Phượng và Gia Lâm (cũ). Riêng khu vực Đông Anh (cũ), 4 xã ghi nhận lượng giao dịch cao nhất.

Theo One Mount, sức hút của những khu vực này đến từ quỹ đất còn tương đối dồi dào, mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn so với khu vực lõi đô thị và kỳ vọng về hạ tầng, quy hoạch trong dài hạn.

Ở các khu vực khác, những phường dẫn đầu về giao dịch chủ yếu nằm ngoài lõi trung tâm như Bồ Đề, Việt Hưng, Long Biên, Yên Nghĩa, Hoàng Mai và Lĩnh Nam. Đây là các khu vực có mặt bằng giá thấp hơn khu vực trung tâm và vẫn duy trì nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, thanh khoản tại các phường này cũng giảm mạnh so với cùng kỳ, với mức giảm từ 27% đến 83%. Khu Tây và khu Đông là hai khu vực ghi nhận mức suy giảm đáng kể nhất. Bên cạnh tâm lý thận trọng trước thông tin quy hoạch và giải phóng mặt bằng, mặt bằng giá thổ cư tại đây đã duy trì ở mức cao trong nhiều năm, khiến lợi thế về giá ngày càng thu hẹp và sức hấp dẫn đối với nhóm người mua ở thực giảm xuống.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản đề cập tới một yếu tố khác khiến phân khúc thổ cư sụt giảm, đó là lãi suất.

Ông Tuấn phân tích, đất đất thổ cư thường có giá trị lớn, trong khi một bộ phận người mua phải sử dụng đòn bẩy tài chính để giao dịch. Khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, chi phí vay vốn tăng lên, khiến người mua phải cân nhắc kỹ hơn về khả năng trả nợ và hiệu quả của khoản đầu tư.

Đối với nhà đầu tư, lãi suất cao làm gia tăng chi phí vốn trong thời gian chờ tài sản tăng giá, đặc biệt khi thanh khoản thị trường đang suy yếu và thời gian bán lại kéo dài.

"Trước đây, nhà đầu tư có thể chấp nhận vay vốn để mua đất và kỳ vọng giá tăng trong ngắn hạn. Tuy nhiên, khi khả năng tăng giá không còn rõ ràng, trong khi vẫn phải trả lãi hàng tháng, bài toán đầu tư trở nên kém hấp dẫn hơn. Do đó, nhiều người có xu hướng giảm sử dụng đòn bẩy, trì hoãn quyết định hoặc chờ giá điều chỉnh mới xuống tiền", ông nói.

Ở góc độ người mua ở thực, lãi suất cao cũng làm giảm sức mua, bởi cùng một mức thu nhập nhưng khoản tiền phải dành cho trả nợ hàng tháng tăng lên. Điều này khiến người mua có xu hướng hạ ngân sách, tìm kiếm những khu vực có giá thấp hơn hoặc tiếp tục thuê nhà thay vì mua đất, qua đó làm cầu đối với phân khúc thổ cư suy yếu.

Thị trường có thể phục hồi từ năm 2027

Theo One Mount, thị trường thổ cư trong năm 2026 có khả năng tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức khi tăng trưởng kinh tế chịu sức ép, lãi suất duy trì ở mức cao và dòng tiền đầu tư trở nên thận trọng hơn.

Đặc biệt, hoạt động GPMB và thu hồi đất trên diện rộng đang làm gia tăng rủi ro liên quan đến quy hoạch. Nếu trước đây nhà đầu tư có tâm lý “mua đón quy hoạch”, thì hiện nay xu hướng đang chuyển sang “chờ quy hoạch rõ hơn” trước khi xuống tiền. Điều này khiến thời gian ra quyết định kéo dài và thanh khoản thị trường suy yếu.

Bước sang năm 2027, triển vọng có thể tích cực hơn khi thông tin quy hoạch dần rõ ràng, các rủi ro liên quan đến giải phóng mặt bằng được xác định cụ thể và mặt bằng giá có khả năng hạ nhiệt. Khi mức độ chắc chắn về pháp lý và quy hoạch được cải thiện, người mua có thể tự tin hơn trong quyết định giao dịch, qua đó tạo điều kiện cho thanh khoản thị trường phục hồi.