Chuyển nhượng đất chưa có “sổ đỏ” sau ngày 1-7-2014: Người mua đối mặt nhiều rủi ro pháp lý

Tuy nhiên, đến khi hoàn thiện hồ sơ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), không ít người mới phát hiện mình không đủ điều kiện đứng tên trong sổ. Đây là rủi ro pháp lý phổ biến đối với các giao dịch đất chưa có sổ đỏ, đặc biệt khi thửa đất đã qua nhiều đời chủ và giao dịch phát sinh sau ngày 1-7-2014.

Tiền đã trao nhưng quyền sở hữu vẫn treo

Anh Nguyễn Văn Cường (tên nhân vật đã được thay đổi), hiện sinh sống tại phường Cầu Giấy cho biết, năm 2015, anh cùng 2 người khác góp vốn mua một thửa đất rộng khoảng 400m² tại phường Tây Hồ. Thửa đất ban đầu thuộc quyền sử dụng của ông Q, sau đó được chuyển nhượng cho ông T. Một thời gian sau, anh Cường mua lại một phần diện tích từ ông T. Quá trình sử dụng phát sinh tranh chấp khi một người được ông T cho ở nhờ không trả lại đất. Sau khi tranh chấp tạm thời được giải quyết, anh Cường tiến hành hoàn thiện hồ sơ cấp “sổ đỏ” thì mới biết mình không thể trực tiếp đứng tên trong thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu.

Nguyên nhân là người có hồ sơ pháp lý gốc và đủ điều kiện thực hiện thủ tục ban đầu đối với thửa đất vẫn là ông Q. Trong trường hợp này, việc cấp “sổ đỏ” lần đầu phải thực hiện đối với người có căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông Q có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho ông T và anh Cường theo quy định, nếu các bên tiếp tục hợp tác.

Rủi ro phát sinh ở chỗ toàn bộ quá trình phụ thuộc vào sự hợp tác của người có hồ sơ pháp lý gốc là ông Q. Nếu người này thay đổi ý định, mất liên lạc hoặc phát sinh tranh chấp mới thì người mua sau rất khó bảo vệ quyền lợi của mình dù đã bỏ tiền từ nhiều năm trước. Ông T và anh Cường hiện đang rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan” vì quyền sở hữu hợp pháp vẫn chưa được xác lập.

Không riêng trường hợp của anh Cường, thực tế tại Hà Nội từng ghi nhận nhiều vụ việc tương tự. Một hộ dân tại huyện Hoài Đức (cũ) mua gần 300m² đất với giá hơn 4 tỷ đồng từ năm 2023 thông qua hợp đồng ủy quyền và giấy xác nhận góp vốn. Sau khi thanh toán gần đủ số tiền, người mua mới phát hiện chủ sử dụng đất đứng tên gốc chưa từng ký bất kỳ văn bản chuyển nhượng nào cho các bên trung gian. Khi giá đất tăng, chủ sử dụng đất ban đầu không hợp tác thực hiện thủ tục cấp “sổ đỏ” và chuyển nhượng. Vụ việc sau đó phải đưa ra tòa án giải quyết và kéo dài.

Theo các chuyên gia, đây là dạng rủi ro thường gặp đối với những thửa đất mua bán bằng giấy viết tay, hợp đồng góp vốn hoặc chuyển nhượng qua nhiều người nhưng chưa hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý.

Cần kiểm tra kỹ lưỡng trước khi đặt tiền

Theo anh Trần Văn Bằng, môi giới bất động sản tại phường Nghĩa Đô, anh thường xuyên gặp các khách hàng mua đất qua 2 hoặc 3 đời chủ mà chưa có “sổ đỏ”. Khi người mua muốn làm sổ phải tìm lại chủ cũ để phối hợp hoàn thiện hồ sơ nhưng gặp nhiều khó khăn. Có hồ sơ kéo dài nhiều năm do chủ cũ già yếu, thay đổi nơi cư trú hoặc qua đời, dẫn đến phát sinh tranh chấp với những người thừa kế. Thậm chí, có khách hàng đã thanh toán gần như toàn bộ giá trị thửa đất nhưng vẫn chưa thể hoàn tất thủ tục sang tên.

Về vấn đề này, Trưởng phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường Cầu Giấy Vũ Trung Kiên cho biết, tại điểm XI mục C phần V phụ lục I kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12-6-2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai nêu rõ, đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng quy định nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp “sổ đỏ” thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Quy định này áp dụng với hai tình huống gồm các trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1-7-2014 mà thửa đất không có “sổ đỏ” và các trường hợp nhận quyền sử dụng đất trước ngày 1-8-2024 mà thửa đất đã có “sổ đỏ”. Các giao dịch chuyển nhượng sau ngày 1-8-2024 không thuộc diện được xem xét theo quy định này.

Tuy nhiên, theo ông Vũ Trung Kiên, mua đất chưa có “sổ đỏ” sau ngày 1-7-2014 không đồng nghĩa chắc chắn mất quyền được cấp sổ, nhưng người mua có nguy cơ không được đứng tên trực tiếp khi cấp giấy chứng nhận lần đầu và phải phụ thuộc vào người có hồ sơ pháp lý gốc của thửa đất để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.

Thực tế cho thấy, các tranh chấp liên quan đến đất chưa có “sổ đỏ” hoặc chuyển nhượng bằng giấy viết tay có thể kéo dài nhiều năm, nhất là khi liên quan đến nhiều người nhận chuyển nhượng, người thừa kế hoặc hồ sơ nguồn gốc đất phức tạp. Vì vậy, người dân cần đặc biệt thận trọng, kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý trước khi “xuống tiền” đối với các thửa đất chưa hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.