Người mua bất động sản không còn dễ xuống tiền vì kỳ vọng tăng giá

Nguồn cung duy trì quy mô lớn, tỉ lệ hấp thụ đạt 39,3%

Theo Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam quý III/2026 của Viện Nghiên Cứu Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường ghi nhận 31.844 sản phẩm mở bán mới, với 12.520 giao dịch sản phẩm mới, tương ứng tỉ lệ hấp thụ 39,3%.

Những con số trên cho thấy, thị trường vẫn duy trì hoạt động cung ứng và giao dịch trong quý III/2026. Tuy nhiên, lượng sản phẩm được đưa ra thị trường và số lượng giao dịch thực tế đang phản ánh sự khác biệt rõ rệt giữa khả năng cung ứng của doanh nghiệp với quyết định mua của khách hàng.

Đáng chú ý, việc nguồn cung duy trì ở mức cao không đồng nghĩa với khả năng tiêu thụ đồng đều. Trong khi một số dự án vẫn ghi nhận kết quả giao dịch tích cực, nhiều sản phẩm khác gặp khó khăn trong việc tiếp cận khách mua.

Theo đánh giá của VARS IRE, hoạt động giao dịch trong quý III/2026 chủ yếu tập trung vào những dự án đáp ứng nhu cầu thực tế, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng và tiện ích đồng bộ. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc thiếu khả năng khai thác tiếp tục chịu áp lực về thanh khoản.

Theo ghi nhận của VARS IRE, lượng tìm kiếm bất động sản trên các nền tảng thông tin trực tuyến vẫn duy trì tương đối ổn định. Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi từ khách hàng quan tâm sang khách hàng quyết định mua chưa đạt mức tương xứng. Sự thận trọng này diễn ra trong bối cảnh người mua phải cân nhắc đồng thời nhiều yếu tố, từ điều kiện tài chính, chi phí vay vốn đến khả năng sử dụng và khai thác bất động sản.

Báo cáo ghi nhận thu nhập bình quân của người lao động trong quý III/2026 đạt khoảng 9,2 triệu đồng/tháng, tăng 9,8% so với cùng kỳ. Trong khi đó, CPI bình quân 9 tháng tăng 4,52%, còn mặt bằng lãi suất tạo thêm áp lực đối với chi phí vốn.

Dù điều kiện kinh tế có những chuyển biến tích cực, áp lực về chi tiêu, tích lũy và tài chính khiến người mua cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước những quyết định có giá trị lớn. Có thể thấy, thách thức của thị trường hiện nay không đơn thuần nằm ở việc thu hút sự quan tâm của khách hàng, mà còn ở khả năng chuyển hóa sự quan tâm đó thành giao dịch thực tế.

Thanh khoản phân hóa, thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc

Theo VARS IRE, giao dịch bất động sản trong quý III/2026 có xu hướng tập trung vào các dự án sở hữu những điều kiện thuận lợi về pháp lý, hạ tầng và khả năng khai thác. Các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có giá trị sử dụng rõ ràng và phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng đang có lợi thế trong việc duy trì thanh khoản.

Trong khi đó, những bất động sản phụ thuộc phần lớn vào kỳ vọng tăng giá, thiếu điều kiện khai thác thực tế hoặc chưa đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của người mua gặp nhiều khó khăn hơn trong quá trình giao dịch.

Nếu như trong những giai đoạn tăng trưởng nóng, kỳ vọng tăng giá có thể là động lực quan trọng thúc đẩy giao dịch, thì diễn biến quý III/2026 cho thấy người mua ngày càng chú trọng đến khả năng sử dụng, khai thác và tính an toàn của tài sản. Đây cũng là dấu hiệu phản ánh sự thay đổi trong hành vi tham gia thị trường, khi quyết định mua bất động sản không chỉ dựa trên tiềm năng tăng giá mà còn phụ thuộc vào những giá trị có thể kiểm chứng.

Trước diễn biến giao dịch phân hóa, VARS cho rằng, việc duy trì nguồn cung cần đi cùng với nâng cao mức độ phù hợp của sản phẩm đối với nhu cầu thị trường.

Đối với doanh nghiệp và chủ đầu tư, quá trình phát triển dự án cần chú trọng nghiên cứu nhu cầu khách hàng, khả năng tài chính và mức giá chấp nhận của thị trường. Việc xây dựng chính sách giá và phương thức thanh toán phù hợp cũng có thể góp phần hỗ trợ quyết định mua.

Trong bối cảnh thị trường ngày càng chọn lọc, việc đưa sản phẩm ra thị trường không còn là yếu tố duy nhất quyết định khả năng tiêu thụ. Chất lượng dự án, mức độ hoàn thiện, sự minh bạch về pháp lý và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng.