Người mua bất động sản ngày càng thận trọng, dòng tiền vẫn ưu tiên một số phân khúc

Sau giai đoạn thanh khoản suy giảm, các doanh nghiệp bất động sản đang đồng loạt điều chỉnh chiến lược kinh doanh nhằm kích cầu và chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao khiến người mua nhà thận trọng hơn, trong khi hiệu quả của các chương trình ưu đãi chưa đủ để tạo cú hích cho thị trường.

Theo bà Nguyễn Đình Hải My - Chuyên gia Nghiên cứu Thị trường Dat Xanh Services (DXS-FERI), thị trường bất động sản đang chứng kiến sự phân hóa rõ nét. Các chủ đầu tư lớn tiếp tục đẩy mạnh tích lũy quỹ đất, triển khai dự án mới và gia tăng hoạt động M&A nhằm chuẩn bị nguồn hàng cho chu kỳ tiếp theo. Nguồn cung mới vẫn chủ yếu tập trung trong tay các doanh nghiệp lớn với các dự án thuộc phân khúc trung - cao cấp và các khu đô thị quy mô lớn.

Song song với việc phát triển nguồn hàng, nhiều doanh nghiệp liên tục điều chỉnh chính sách bán hàng để kích cầu. Theo đó, nhiều dự án giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu xuống khoảng 10% giá trị sản phẩm khi ký hợp đồng, kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất từ 24-30 tháng, giãn tiến độ thanh toán, ân hạn nợ gốc hoặc tăng mức chiết khấu nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua.

Ở khối doanh nghiệp môi giới, xu hướng tái cơ cấu tiếp tục diễn ra khi các đơn vị ưu tiên phân phối những sản phẩm có tính thanh khoản cao, pháp lý rõ ràng và bảo đảm an toàn dòng tiền.

Trong khi đó, người mua nhà ngày càng thận trọng hơn. Theo DXS-FERI, khách hàng hiện ưu tiên các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý hoàn chỉnh, hưởng lợi từ hạ tầng và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, thay vì những sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.

Đáng chú ý, dù giá bán đã có dấu hiệu chững lại so với nửa cuối năm 2025, nhiều chủ đầu tư vẫn không giảm trực tiếp giá niêm yết mà lựa chọn các chương trình chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và kéo giãn tiến độ thanh toán. Theo DXS-FERI, cách làm này giúp giá bán thực tế giảm nhẹ, qua đó kích thích giao dịch trong bối cảnh thị trường cạnh tranh về thanh khoản.

Ở góc độ khác, Chứng khoán MB (MBS) cho rằng mặt bằng lãi suất cao đang tác động tiêu cực đến thanh khoản thị trường, trong bối cảnh nguồn cung bất động sản tăng mạnh từ cuối năm trước.

Theo MBS, đến hết tháng 6, tăng trưởng tín dụng đạt 6,77%, trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 4,7%, khiến chênh lệch giữa tín dụng và huy động tiếp tục nới rộng. Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng đã tăng khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ, lên khoảng 8%/năm, kéo theo lãi suất cho vay trung và dài hạn tăng lên trên 12%/năm.

Áp lực lãi vay khiến nhu cầu mua bất động sản suy giảm, đồng thời các chủ đầu tư cũng có xu hướng tập trung triển khai các dự án hiện hữu thay vì mở rộng quỹ đất mới.

Để kích cầu, nhiều doanh nghiệp áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất thấp hơn khoảng 3-4 điểm phần trăm so với lãi suất thị trường, kết hợp ân hạn nợ gốc từ 1-2 năm. Tuy nhiên, MBS nhận định các chương trình này mới chỉ giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người mua, trong khi tỷ lệ hấp thụ vẫn khó cải thiện nếu lãi suất duy trì ở mức cao và nguồn cung tiếp tục gia tăng.

Đơn vị này cũng dự báo sức mua bất động sản sẽ tiếp tục chịu áp lực bởi hai yếu tố chính là lãi suất neo cao và tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư trước những thay đổi về quy hoạch đô thị. Hiện lãi suất ưu đãi của các chủ đầu tư trong hai năm đầu phổ biến ở mức 8-10%/năm, sau đó tăng lên 12-13%/năm, cao hơn khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với giai đoạn 2024-2025, qua đó tiếp tục tạo áp lực lên nhu cầu mua bất động sản.