Sức mua bất động sản giảm mạnh do giá bị đẩy lên quá cao

Khảo sát mặt bằng giá tại một số dự án bất động sản mở bán trong quý I/2025 cho thấy, thị trường căn hộ tại TPHCM ghi nhận mức giá bán trung bình đạt 88,4 triệu đồng/m², tăng 4,9% theo quý và 22,4% theo năm.

Một trong những yếu tố thúc đẩy xu hướng tăng giá này là tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường sơ cấp.

Phần lớn các dự án đang mở bán trong quý I/2025 đã chứng kiến sự điều chỉnh tăng giá bán.

Điển hình, dự án Vinhomes Grand Park ghi nhận mức tăng giá dao động từ 3 - 13% so với quý IV/2024. Hay như ở khu Nam TPHCM, Quốc Cường Gia Lai mở bán giai đoạn 3 dự án Lavida Plus (Quận 7) với khoảng gần 150 căn hộ, giá từ 55 - 60 triệu đồng/m², Khải Hoàn Prime (Nhà Bè) cũng rục rịch ra hàng mới với giá 60 - 65 triệu đồng/m². Cả hai dự án đều có mức giá bán tăng gần 15% so với cùng kỳ năm ngoái.

Các dự án mới ở khu Đông và lân cận như Fiato Uptown, The 9 Stellar hay các dự án tại Bình Dương như Orchard Height (CapitaLand), Emerald 68, Astral City cũng ghi nhận mức giá tăng từ 8 - 20% so với trước đây.

Về cơ cấu hàng tồn kho, theo dữ liệu từ một số công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, phần lớn lượng hàng tồn hiện tại tập trung ở phân khúc cao cấp, chiếm khoảng 60% tổng lượng hàng tồn toàn thị trường trong quý I/2025.

Theo báo cáo từ hãng tư vấn bất động sản Knight Frank Việt Nam, quý I, thị trường căn hộ TPHCM ghi nhận sự trầm lắng cả cung lẫn cầu. Nguồn cung mới xuống mức thấp nhất trong 5 năm và thanh khoản cũng sụt giảm so với quý trước đó.

3 tháng đầu năm, toàn TPHCM chỉ ghi nhận 689 căn hộ được bán ra thành công. Tỉ lệ hấp thụ đạt 16%, giảm gần 47% so với mức tiêu thụ trung bình ghi nhận năm 2024 và quay về bằng với sức mua thời điểm đầu năm ngoái (khi thị trường còn trầm lắng).

Không chỉ sức hấp thụ của thị trường thấp, quý vừa qua, TPHCM cũng có số lượng sản phẩm mở bán mới thấp nhất kể từ năm 2020 đến nay.

TPHCM chỉ có 619 căn hộ mở bán mới (chủ đầu tư mở bán lần đầu) cùng với hơn 3.600 sản phẩm tồn kho từ các đợt mở bán trước đó, tổng nguồn cung sơ cấp vào khoảng 4.200 căn hộ.

Theo Frank, quý vừa qua, 80% sản phẩm bán thành công rơi vào rổ hàng mới, ra mắt lần đầu tiên. Trong khi đó, giỏ hàng tồn kho chỉ tiêu thụ được khoảng 11%.

Hơn 90% rổ hàng tồn kho chào bán sơ cấp trong quý thuộc loại trung cao cấp, phân khúc bình dân (dưới 55 triệu đồng mỗi m²) chỉ chiếm 10%.

Lý giải yếu tố khiến thanh khoản căn hộ phía Nam chưa có bứt phá, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Group - cho biết, có hai yếu tố chính gồm ảnh hưởng từ kỳ nghỉ Tết Nguyên đán và sản phẩm kém đa dạng, giá bán cao.

Ông Thắng nhìn nhận, hơn 76% nguồn cung sơ cấp mở bán mới trong 2 tháng qua là phân khúc căn hộ cao cấp, giá trên 75 triệu đồng/m² tại TPHCM và trên 40 triệu đồng/m² tại Bình Dương. Trong khi phân khúc trung cấp, bình dân (dưới 35 triệu đồng/m²) vẫn khá hiếm hoi với một vài dự án tại Long An.

Rổ hàng cũng kém đa dạng khi phần lớn là dự án cũ mở bán giai đoạn tiếp theo với giá điều chỉnh tăng 5-10%. Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, quà tặng mở bán... được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kéo giảm giá bán và kích cầu thị trường, nhưng không phát huy được hiệu quả.