Thị trường căn hộ condotel phân hóa mạnh về nguồn cung và giá bán

Thị trường phát triển không đồng đều

Theo các báo cáo nghiên cứu thị trường, nguồn cung condotel tại Việt Nam hiện có sự tập trung rất lớn ở khu vực miền Trung, nơi sở hữu nhiều bãi biển đẹp và hệ thống du lịch phát triển. Cụ thể, khu vực miền Trung hiện chiếm 64–67% tổng nguồn cung condotel trên cả nước. Trong khi đó, khu vực miền Nam chiếm 22–26%, còn miền Bắc chỉ chiếm 7–14% tổng nguồn cung.

Một số trung tâm du lịch lớn như Nha Trang, Đà Nẵng, Quy Nhơn hay Phan Thiết đang trở thành những khu vực tập trung nhiều dự án condotel nhất cả nước. Đáng chú ý, riêng tỉnh Khánh Hòa, với trung tâm là thành phố Nha Trang có thời điểm chiếm tới khoảng 54% tổng lượng giao dịch condotel trên thị trường, cho thấy mức độ tập trung rất lớn của nguồn cung và giao dịch tại một số địa phương có ngành du lịch phát triển.

Bên cạnh sự khác biệt về nguồn cung, mặt bằng giá condotel giữa các địa phương cũng đang có sự phân hóa rất rõ rệt, giá condotel tại các khu vực trên cả nước hiện có khoảng cách khá lớn. Tại khu vực miền Bắc, giá condotel dao động khoảng 37,8–141,1 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại miền Trung, nơi có nhiều dự án nghỉ dưỡng cao cấp giá bán có thể đạt 42,4–188,7 triệu đồng/m². Còn tại miền Nam, phổ biến trong khoảng 61,8–154,5 triệu đồng/m².

Như vậy, mức chênh lệch giữa các dự án có thể lên tới hơn 150 triệu đồng/m², đặc biệt khi so sánh giữa các dự án trung bình và các dự án nghỉ dưỡng hạng sang ven biển. Trên thực tế, tại những điểm đến du lịch nổi tiếng như Đà Nẵng hay Nha Trang, giá condotel ven biển thường duy trì ở mức cao, phổ biến từ 45-80 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn đối với các dự án cao cấp có vị trí đặc biệt.

Trong khi đó, tại các thị trường mới nổi như Tuy Hòa hoặc Quy Nhơn, giá condotel thường thấp hơn đáng kể, dao động từ 30-50 triệu đồng/m² nhằm thu hút nhà đầu tư. Đối với thị trường Phú Quốc, từng là “điểm nóng” của BĐS nghỉ dưỡng, giá condotel hiện cũng có sự phân hóa rõ rệt. Các dự án thuộc khu nghỉ dưỡng lớn, gần bãi biển đẹp vẫn duy trì mức giá cao, trong khi một số dự án xa trung tâm phải điều chỉnh giá để kích cầu.

Giao dịch condotel hiện nay tập trung chủ yếu tại một số thị trường du lịch lớn có lượng khách ổn định. Trong khi đó, nhiều dự án tại các địa phương khác vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng. Thậm chí, có thời điểm khoảng 90% dự án condotel trên thị trường không ghi nhận giao dịch trong một quý, cho thấy sức cầu đối với dòng sản phẩm này vẫn còn khá thận trọng.

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia nhận định thị trường condotel hiện đang mang tính “cô đặc”, tức là giao dịch chủ yếu tập trung ở một số địa phương có lợi thế du lịch rõ rệt như Đà Nẵng, Nha Trang hay Phú Quốc. Những thị trường này có lợi thế về hạ tầng giao thông, hệ thống dịch vụ du lịch phát triển và lượng khách quốc tế lớn, giúp đảm bảo khả năng khai thác cho thuê của các dự án condotel.

Xu hướng phân hoá sẽ tiếp diễn

Theo các chuyên gia BĐS, sau giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng trước đây, nhà đầu tư hiện nay đã thận trọng hơn khi lựa chọn condotel. Thay vì chạy theo các cam kết lợi nhuận cao như trước, nhà đầu tư tập trung nhiều hơn vào các yếu tố như vị trí dự án, tiềm năng du lịch, khả năng vận hành và đặc biệt là tính minh bạch về pháp lý.

Ngoài ra, hiệu quả khai thác cho thuê cũng trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định đầu tư. Những dự án có công suất phòng ổn định, được vận hành bởi các thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế thường có khả năng thu hút khách hàng tốt hơn. Một số chủ đầu tư đang điều chỉnh chiến lược phát triển dự án condotel theo hướng bền vững hơn. Thay vì tập trung vào số lượng, nhiều doanh nghiệp chú trọng nâng cao chất lượng sản phẩm, hoàn thiện hệ thống tiện ích và xây dựng mô hình vận hành chuyên nghiệp nhằm gia tăng giá trị khai thác lâu dài.

“Thị trường condotel nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì xu hướng phân hóa mạnh giữa các địa phương. Những trung tâm du lịch lớn như Đà Nẵng, Nha Trang hay Phú Quốc vẫn có khả năng giữ vững vị thế dẫn dắt thị trường nhờ lượng khách du lịch ổn định và hạ tầng hoàn thiện. Trong khi đó, tại các thị trường mới nổi, giá condotel có thể duy trì ở mức thấp hơn, nếu các địa phương này đẩy mạnh phát triển hạ tầng giao thông, nâng cao chất lượng dịch vụ du lịch để thu hút các tập đoàn lớn tham gia đầu tư, mặt bằng giá condotel sẽ được cải thiện”, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định.

Có thể thấy, sau giai đoạn điều chỉnh mạnh, thị trường condotel đang bước vào chu kỳ phát triển mới với nhiều thay đổi về cấu trúc. Sự phân hóa rõ rệt về nguồn cung, giá bán và thanh khoản giữa các địa phương không chỉ phản ánh sự khác biệt về tiềm năng du lịch, mà còn cho thấy thị trường đang vận hành theo hướng chọn lọc và chuyên nghiệp hơn. Đây được xem là nền tảng quan trọng để BĐS nghỉ dưỡng nói chung và phân khúc condotel nói riêng phát triển ổn định trong những năm tới.