Giá đất nền giảm sâu, dòng tiền đầu tư thận trọng

Sau giai đoạn tăng mạnh, thị trường đất nền đang xuất hiện những diễn biến đáng chú ý. Khảo sát từ thị trường cho thấy, mặt bằng giá tại một số khu vực đã giảm sâu so với mức đỉnh từng thiết lập, nhiều nơi ghi nhận mức giảm 50-70%.

Điển hình, giá rao bán đất nền phổ biến tại xã Mường Động, tỉnh Phú Thọ giảm 75% so với đỉnh; xã Kim Bôi, tỉnh Phú Thọ giảm 61,5%. Tại Hà Nội, Khu đô thị Minh Giang Đầm Và, khu vực Mê Linh ghi nhận mức giảm 50%; Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh giảm 31,1%, trong khi khu vực xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh cũ giảm 23,1% so với đỉnh.

Trên các nền tảng bất động sản cũng bắt đầu xuất hiện nhiều tin rao “giảm giá”, “thanh khoản gấp”, thậm chí cắt lỗ cả tỉ đồng mỗi lô.

Báo cáo thị trường mới đây của Batdongsan.com.vn cho thấy, đất nền đang là phân khúc chịu áp lực giảm giá lớn. Giá rao bán đất nền trong quý III/2026 giảm 14% so với quý I/2026. Mức độ quan tâm và lượng tin đăng cũng đi xuống, cho thấy thanh khoản của phân khúc này đang chịu sức ép.

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đất nền tiếp tục là phân khúc chịu áp lực thanh khoản lớn trong quá trình thị trường tái cơ cấu. Những sản phẩm phụ thuộc nhiều vào thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai gặp khó khăn hơn. Dù nhiều nhà đầu tư đã hạ kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí giảm giá để thu hồi vốn, sức mua vẫn chưa cải thiện rõ rệt.

Trao đổi về diễn biến thị trường đất nền hiện nay, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 cho rằng cần phân biệt đất nền tại khu vực trung tâm, có nhu cầu ở thực với đất nền ở khu vực xa trung tâm.

Theo ông Quê, với những vị trí trung tâm, đất nền vẫn gắn nhiều hơn với nhu cầu ở thực. Trong khi đó, đất nền ở khu vực ngoài rìa đô thị hoặc xa trung tâm mang tính chất đầu tư, đầu cơ nhiều hơn. Vì vậy, khi tâm lý đầu tư thay đổi, nhóm sản phẩm này cũng dễ chịu tác động hơn.

Ông Quê cho rằng, thời gian gần đây, những thông tin và thảo luận liên quan đến việc quản lý thị trường bất động sản cũng khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng. Trong đó có những vấn đề được đề cập như chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng, thuế dựa trên giá trị bất động sản hoặc thuế đối với bất động sản thứ hai trở đi.

“Điều đó làm cho các nhà đầu tư, nhà đầu cơ thận trọng hơn” - ông Quê nhận định.

Theo ông, trước những khả năng thay đổi về chính sách trong những năm tới, một bộ phận dòng tiền có xu hướng tìm đến các sản phẩm tại khu vực đô thị như chung cư, nhà đất, nhà phố trong trung tâm. Đây là những sản phẩm được nhà đầu tư đánh giá có tính an toàn hơn về dòng tiền so với đất nền ở những khu vực xa trung tâm.

Sự thay đổi trong tâm lý và lựa chọn của nhà đầu tư đang tác động trực tiếp đến sức cầu của phân khúc đất nền, đặc biệt tại những khu vực mà giao dịch trước đây phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá.

“Điều này làm nhu cầu mua giảm xuống và giá đất nền thấp đi” - ông Quê nói. Theo phân tích của ông, diễn biến giảm giá hiện nay vì vậy không chỉ đến từ mặt bằng giá sau một giai đoạn tăng mạnh mà còn liên quan đến sự thay đổi khẩu vị của dòng tiền. Khi nhà đầu tư và nhà đầu cơ thận trọng hơn, những khu vực đất nền xa trung tâm, nơi nhu cầu đầu tư chiếm tỉ trọng lớn, sẽ chịu áp lực rõ hơn về thanh khoản và giá.