Mua chung cư 5 tỉ đồng, gia đình thu nhập 50 triệu/tháng phải tích cóp tới 25 năm

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam ngày càng khẳng định vai trò quan trọng, thu hút sự quan tâm của người dân, nhà đầu tư và các nhà hoạch định chính sách.

Theo Tổng cục Thống kê, ngành xây dựng và BĐS đóng góp trung bình khoảng 10% GDP, trong đó BĐS trực tiếp chiếm 3,5%, đóng góp 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng. Tuy nhiên, tỉ trọng này mới chỉ bằng một nửa so với các nước trong khu vực, quy mô BĐS so với tổng tài sản kinh tế đạt khoảng 21%, thấp hơn nhiều so với mức 35% ở các nước phát triển. Điều này cho thấy thị trường vẫn còn nhiều dư địa để phát triển trong trung và dài hạn.

Dù vậy, quá trình phát triển hiện nay vẫn tồn tại nhiều dấu hiệu thiếu bền vững, đặc biệt là sự lệch pha giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả của người dân. Trong ba năm qua, nguồn cung nhà ở ra thị trường tăng mạnh nhưng phần lớn tập trung ở phân khúc cao cấp, phục vụ nhu cầu đầu tư, thậm chí đầu cơ, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền - nơi có nhu cầu thực lớn nhất lại khan hiếm. Ngay cả khu vực vùng ven, giá bán vẫn cao hơn đáng kể so với thu nhập bình quân của người dân, chỉ “thấp hơn tương đối” so với trung tâm.

Sự lệch pha cung - cầu đã khiến giá nhà, đặc biệt là căn hộ tại các đô thị lớn, tăng mạnh, thiết lập mặt bằng giá mới và vượt xa tốc độ tăng thu nhập. Điều này không chỉ thu hẹp cơ hội sở hữu nhà của người dân mà còn tiềm ẩn nguy cơ hình thành bong bóng giá.

Với căn hộ 2 phòng ngủ giá khoảng 5 tỉ đồng, một gia đình thu nhập 50 triệu đồng/tháng phải mất 8 năm nếu dành toàn bộ thu nhập, và tới 25 năm nếu chi tiêu theo nguyên tắc chỉ dùng 1/3 thu nhập cho nhà ở. Ngay cả với nhà ở xã hội, giá khoảng 1,5 tỉ đồng cho căn 60m2 cũng khiến hộ gia đình thu nhập 40 triệu đồng/tháng phải tiết kiệm khoảng 10 năm, chưa kể chi phí vay vốn.

Theo VARS, để thị trường phát triển lành mạnh, cần “phanh lại” đà tăng nóng của giá nhà thông qua việc khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, giá cả thị trường sẽ tự điều chỉnh theo cung - cầu thực.

Giải pháp được đề xuất gồm đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện văn bản hướng dẫn thi hành hệ thống luật mới và tăng cường năng lực thực thi của chính quyền địa phương. Cần phân cấp, phân quyền mạnh hơn cho địa phương trong điều chỉnh chính sách để linh hoạt theo từng vùng, phù hợp với điều kiện hạ tầng và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Vướng mắc trong giải phóng mặt bằng cần được xử lý minh bạch, hiệu quả, rút ngắn thời gian cho doanh nghiệp nhưng vẫn bảo đảm quyền lợi người dân. Cùng với đó, nên xem xét bãi bỏ quy định thu bổ sung 5,4%/năm tiền sử dụng đất chậm nộp, sớm ban hành phương pháp xác định tiền sử dụng đất rõ ràng, ổn định, qua đó giảm chi phí phát triển dự án và tạo dư địa giảm giá nhà.

VARS cũng đề nghị đa dạng hóa kênh vốn cho thị trường BĐS, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thúc đẩy hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, Quỹ đầu tư tín thác BĐS.

Nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền cần được ưu tiên trong quy hoạch và có cơ chế khuyến khích riêng. Phát triển đô thị phải gắn với hạ tầng giao thông - đặc biệt là các tuyến vành đai, metro, cao tốc - nhằm mở rộng không gian đô thị, giảm áp lực giá đất trung tâm. Bên cạnh đó, cần phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp, giảm tâm lý “phải sở hữu nhà mới ổn định cuộc sống”.

Ngoài ra, cần xây dựng hệ thống tiêu chí và chỉ số cảnh báo sớm để giám sát thị trường BĐS, kịp thời phát hiện các dấu hiệu đầu cơ, tăng giá bất thường hoặc mất cân đối cung - cầu, qua đó chủ động điều tiết, tránh rủi ro lan rộng.

Cuối cùng, VARS nhấn mạnh cần đẩy nhanh việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và thị trường BĐS thống nhất, minh bạch trên toàn quốc. Hệ thống này sẽ giúp cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân tiếp cận thông tin chính xác, giảm rủi ro, ngăn ngừa đầu cơ và thao túng giá, hướng tới thị trường phát triển ổn định, bền vững và minh bạch.